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郑州末代地王的窘境升龙不走了

来源: 作者: 2019-11-08 15:10:01

郑州末代地王的窘境升龙不走了

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金尊府更名了!

成实锤了!

感谢您支持泰禾,相信泰禾,在金尊府交了两万元的入会金,相信您这两天也听到了在外的传言,泰禾本着对客户负责任的态度通知泰禾的准业主们,泰禾已撤出金尊府项目,请您前来办理退款手续。

地址:商务外环与中意西路,绿地峰会天下一楼泰禾品牌中心。

收到信息之后,小Z彻底慌了。

怎么办?怎么办?看了好久选择了泰禾金尊府,同期放弃了好几个楼盘,死等金尊府,最后真的等si了,这下闹的,不知道往哪买房了都?

随后有两张图片在各个购房群传疯了!

郑州末代地王的窘境升龙不走了

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“末代地王”的前身!

一段陈年旧事。

让我们先从呵呵、哈哈的心情中解放出来,在这里我们先回顾一段陈年旧事。

2016年12月,郑州当时还是被央视点名批评的楼市热点城市。楼市调控气压一加再加,上涨势头却仍如困兽般横冲直撞。

当月9日,郑州国土局挂牌出让9宗地块,气势已大不如从前的升龙集团,通过最高限价的方式竞得116号地块和117号两块地。

合计91.41亩,总价4.45亿元,位于管城区核心区域。

这两块地当时的名字叫做升龙·御景上院。销售中心在当年11月底就已经悄然开放。

郑州末代地王的窘境升龙不走了

为了感谢郑州人民多年来的厚爱,为了表达升龙对郑州人民的敬意,为了挽回升龙“品质”开发商的颜面,升龙集团内部以此作为突破,决定刷新过往的黑历史,因此,这个项目定位“升龙转身的扛鼎力作”,它的规划如下:

以南京高端产品系列桃花园著为蓝本,将建成集花园洋房、瞰景高层为主的高品质住宅区;项目共三个地块分三期开发, 容积率3.5,一期规划了16栋楼, 其中规划的业态包括6层洋房(叠加)、高层、小高层。

然后有意思的事情就发生了!

地,是块好地。属于环内稀有的大面积地块,而规划的也是环内稀缺的极高的洋房产品;

但是周边实在太乱。当第一乱的区域,遇上郑州开发第一乱的升龙,这个项目会激发出什么样的火花?

虽然,升龙表现出了诚意;

虽然,管城确实需要一个有逼格的项目提升一下管南的气场;

虽然,管城的地缘改善确实需要一个大牌开发商带着自己叫得响的产品来释放一下他们的需求;

虽然,郑州三环内缺少豪改是极大的缺憾;

然而,升龙作为开发商,一切都不需要多想了。

升龙的特点就是位置不错,最后开发成渣渣。

我们当时的看法是如果有一家靠谱的开发商来做,也许通过资源整合和价值整合,能够引起新一轮的价值升级,一切都是未知。

总之,对升龙·御景上院我们态度是,“要慎重啊!”

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“末代地王”的诞生!

然而,9个月过去了,就在这届郑州人民逐渐忘记了这件事。

泰禾集团9月20日公告全城:

泰禾全资下属公司郑州泰禾兴通置业有限公司与河南盛科御景置业有限公司、郑州盛科投资有限公司等签署了《关于郑州轩龙置业有限公司股权收购项目之股权转让协议》。根据协议约定,泰禾兴通以总价款210000万元受让郑州轩龙置业有限公司(简称“轩龙置业”)45%股权,各方约定公司享有轩龙置业持有的A1-4号地块和A2-3号地块全部权益。

也就是升龙就把这两块地以21亿元的价格卖出45%的股权,升龙系直接获益16.55亿元!

我们在一边喊着,“别让升龙跑了!”,一边心怀忐忑的按照泰禾的公告计算出,未来泰禾产品系的售价估值是高层23000元/㎡,预估总售价为54亿,而此时周边项目在售价格是1.3万+,也就意味着,泰禾想要在一年之内,将区域的房价拉升70%!

即使泰禾定位高端、产品精装修,想要在这个片区实现高层住宅预期售价为23000元/平方米,洋房3万+/平方米,在此时的郑州绝对的痴人说梦。

此时,正值2017年年末,楼市早已不复2016年火爆上冲的行情,房住不炒之下开发商诸如融创,都在全款低价比赛跑量。

而这个价格体系,也让北龙湖的恒大·悦龙台、亚新·茉莉公馆、正商·善水上境颜面无存。

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史上最差纪录

世事从来不会轻松,成年人的世界里没有童话!

2017年12月17日金尊府洋房6#开盘。

洋房3.2万左右(标准层),精装。一层送地下室送花园,3.5万左右。

开盘结果业界哗然,却也必然!

开盘卖两套,一个月卖四套,一个多月卖六套,花了二百七十万做了一场“直击全球”的活动,只卖了六套房。

金尊府开盘创下了历史最差的记录,从来没有一个一线房企在郑州开盘,竟卖的如此凄惨。

究其原因,唯一的答案是:贵!卖的价格已经远远超过区域所能承受的价格。

同一块地,几乎一样的规划,不同的开发商,天差地别的价格。

金尊府一期74亩,规划16栋楼,业态包括高层、小高层、洋房,高层6栋(主力户型119㎡),小高层是4栋(主力户型142㎡),5栋洋房(主力户型179㎡)。

在同一个区域里面,品牌溢价大概在10%-20%之间,一个项目比另一个项目贵差不多20%是可以让人接受的,再超过这个价格接受的人就非常少了,金尊府贵的实在太多了!

凭什么呢?凭十大专利?凭大门?凭宫灯?凭影壁?

如果房价=大盘50%+板块30%+项目20%,那么金尊府卖的价格就是高铁站的价格。

管城区卖出了高铁站的价格,买房子的人又不傻。

可是泰禾仍然觉得自己卖便宜了,还要提价。

我相信此时置业顾问的内心是崩溃的。

按照这种操作思路,将来必定是细水长流式的推盘节奏,就这么74亩地,怕是要等到郑州楼市下一次风起了。

谁的青春不值钱呢?谁能耗那么久呢?

于是在泰禾崭新的销售中心里,置业顾问犹如坐了一辈子,了无生趣的接待客户。

相比泰禾的莽撞,十天后的万科就明智许多。

12月29日上午,郑州三环内另一个高端楼盘万科美景世玠线上开盘,以低于市场预期3000-5000的价格开盘,当天几乎清盘。

高层均价20000元/㎡起,洋房标准层25000-29000元/㎡左右。

万科的价格当然不低,可是它深谙客户心理,在开盘前万科一次次摸底客户心理预期。

最终,它正好把线放到了客户欲舍不能的临界点上,很多人就在一咬牙一跺脚之间就下定了。

市场就是如此,当初8·18引爆2016年郑州楼市的郑纺机地王,面对2017年底市场行情,选择了顺从和迎合,而泰禾接下来会怎么选择呢?

可能由不得它了。

4

始于五月之初的矛盾

我们看到泰禾和升龙的矛盾是在五月初。

5月10日,泰禾一纸声明函将矛盾公之于众。

从该函上来看,郑州泰禾指出——

“郑州轩龙置业有限公司单方面干预泰禾金尊府项目开发及销售活动,阻挠项目正常推进,擅自以泰禾名义,在未取得预售证的情况下从事项目宣传,非发收取客户定金或房款,严重损害客户及股东方权益”。

而升龙系以一贯的直接方式升级了矛盾。黑衣保安直接进驻金尊府售楼部。

一场撕逼大战好像开始了。但其实已经结束了。我们看到的不过是结果而已。

早在金尊府改变对外释放的价格信息开始,这一切就开始了。

2018年3月,泰禾销售中心开始对外释放高层毛坯16000-18000元/㎡,精装19000-22000元/㎡。

表面看,这是金尊府面对市场的价格调整,背后是升龙系和泰禾双方销售权力此消彼长的争夺。

有信息显示,2月份原本升龙和泰禾合作转让的关键人物X先生已悄然离职。

此举也就意味着关于金尊府的销售方向究竟是走量还是走肾已经出现了分歧。

我们相信泰禾坚持想走肾,因为转让成本实在太高。

“地王”头不能低,王冠会掉的!

相比之下,泰禾的合作方升龙系看着前期是销售数据实在无法坚持走肾。

“给你自由太过火!”

就在泰禾和升龙系内斗升级的同时,4月26日上午9点万科美景世阶二次开盘清盘:

高层:均价23000-24000元/㎡左右;洋房:标准层均价30000元/㎡;

相比万科的销售策略和节奏,无论是泰禾还是升龙系都弱爆了。

5

我们的损失谁来赔?

泰禾的退出,对这块地未尝不是一件好事。

从金尊府去年12月那一次销售开始,泰禾的金尊府就已经失败了。

我们在内部的讨论会上说,金尊府就算是金箔纸包的,这个价格也不值。房子姓什么随地,房子长什么样随开发商。不管怎样,姓什么最重要。长的再好也只是锦上添花,可以贵一点,但不能超过姓氏的分量。泰禾太自信了,以为宫灯、影壁、石狮子再加上泰禾两个字,长的好看就可以横扫一切。

究其原因,就是地“买”的太贵了。

升龙系接手真的是坏事吗?当然,从升龙以往的尿性来看,真不是一件好事。

环内又少了一块地,管城连一个叫得出名字的高档品牌小区都没有。

心疼管城!

好不容易等来一个金尊府,不是太贵,就是太渣,最后却一场空。

本来管南可以在金尊府的气势下冲一冲逼格,现在很长一段时间内,老管南都无改善了。

也心疼郑州!

郑州的三环内太需要好项目了,太需要改善社区了。

原本以为金尊府会是三环内一个品质改善楼盘,会带来好产品、好物业。

最后等来了升龙系的再回头!

更心疼鸡飞蛋打的前期排号客户们。

因为开发商的不确定,让掏200多万买套房的人操着几十亿的心,太累了!

我们不黑泰禾,也不黑升龙。

我们只知道有很多客户为了等泰禾,放弃了别的盘,结果还是被升龙毁了。

在当下房票紧张,利率上浮的情况下,那些选择等金尊府的客户恐怕承担着无法计算的损失。

最后,我看到有人黑这届郑州人民屌丝,黑我们不懂欣赏品质,黑郑州没有好产品基因,说什么价格只要足够便宜就不愁卖。

我想说我们知道没有开发商是做慈善的。

我们更知道天底下从来讲究一分价钱一分货。

金尊府没有落地,确实是郑州的损失,是管城的痛,但这不是郑州的错,更不是郑州屌丝的错。

说的直白一点,是泰禾自己最后玩不转了,升龙系不过是后面推了一把而已。

但,我们仍然祝福这个三次易名的项目,最终能够成为名副其实的“金尊府”。

虽然,希望渺茫了些。

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